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  约2KM星河COCO park、山姆会员店、颐安都会中央等超45万㎡国际级商业消费圈；

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  人口是住房需求的基础，是决定房地产市场空间的最关键因子，人口规模、人口增量、年龄结构、居民购买力等均直接影响着房地产市场的发展的潜在能力，基于不同城市的人口特点，未来各城市房地产市场分化行情或将进一步加剧。

  2022年末我国人口总量首次转负后，2023年末人口总量再次减少，意味着我国已确定进入新的人口发展阶段，与此同时，我国城镇化进程也进入了中后期，多个因素影响下全国新房销售总量难以再维持此前的高规模，区域分化更趋明显。不同城市房地产市场发展空间的大小，跟各地人口流入规模、居民购买力和未来增长动能等紧密关联，2023年我国各城市人口流动出现了新的变化，一线城市人口出现回流，高能级城市对人口保持较大吸引力，多个二线万人，为新房市场发展奠定了良好基础。

  ■ 一线城市人口转增，深圳增加量居一线之首；二线城市中，合肥、贵阳、郑州人口增加超15万人，位居前列

  表：2023年重点城市非流动人口增量及城镇化率数据来源：各城市统计局、统计年鉴注：长春、哈尔滨、太原、北海暂未发布2023年人口数据；标*为2022年数据，标**为2021年数据。

  2023年，一线城市人口由降转增，上海、深圳人口增量超10万，深圳增量最高，广州增加9.3万人，北京增长1.5万人。东南沿海部分城市群进一步彰显较强人口吸引力，长三角、珠三角城市群人口增量明显。中西部核心城市人口吸附能力亦较强，其中郑州、成都增量均超10万。京津冀、中原地区、山东半岛等城市群人口整体呈现缩量态势。

  长三角城市群是中国迈向高水平发展的重要引擎，也是推进共同富裕的示范区域，其强大的创新和生产能力以及较高的收入水平成为人口流入的重要原因。上海近两年来持续加码引才政策，并逐步降低落户门槛，叠加疫情后人口回流，上海人口实现自2015年提出人口长期调控目标以来首次增加超过10万人。杭州数字化的经济与制造业“双引擎”深层次地融合，着力培育壮大新兴起的产业，打造出人才“生态圈”，推动了创新人才加速集聚，2023年非流动人口增加14.6万人，增量居全国第四。合肥加快打造国际新能源汽车之都，随着产业规模逐步扩大，就业岗位持续涌现，带来了人口的大幅流入，2023年非流动人口增加21.9万人，人口增加量居全国首位。

  珠三角城市群在疫情结束后人口出现回流，在广东推动产业体系转型升级带动下，就业人口加快集聚，2023年珠三角9市人口全部实现正增长。深圳工业和制造业高度发达，2023年深圳规上工业总产值和全部工业增加值蝉联全国城市“双第一”，低空经济等新质生产力发展迅速，新引进人才入户15.7万，2023年非流动人口增加12.8万，居一线城市之首。广州持续推动产业融合创新，着力布局新兴起的产业，为高层次人才提供了发展平台，叠加落户门槛不断放松，疫情后人口回流，2023年非流动人口增加9.3万。

  京津冀、长江中游、成渝、中原城市群人口整体呈现流出态势，但核心城市仍具备较强人口吸引力。北京近年来持续进行人口疏解，今年年初发改委相关领导表态北京人口过度增长已得到一定效果控制，2023年末非流动人口在连续六年减少后首次实现增长。郑州以新能源汽车、电子信息产业为代表的战略性新兴起的产业带动支撑作用持续增强，新兴起的产业、新业态聚链成群、集群成势，以产聚人，2023年新增非流动人口18万人。成都、长沙等核心城市凭借优势配套资源、较快的经济稳步的增长速度和更多的就业机会，持续增强对省内以及周边人口的吸引力。

  产业是吸纳和吸引人口的根本要素，产业具备发展的潜在能力，意味着未来就业岗位多、居民的收入预期好，而影响产业高质量发展潜力的因素，除了城市本身的产业基础外，政府对研发创新的投入、对新兴起的产业的导入能力及交通配套的完善度等也在其中发挥着重要作用。

  2023年，在疫情影响逐步消退下，我们国家的经济总体回升向好，全年经济总量超126万亿元，同比增长5.2%，经济提高速度快于世界主要发达经济体。近年来，国家不断推进科学技术创新和产业优化，积极探索经济发展新动能。2023年习首次提出“新质生产力”，为推动产业体系调整和经济高水平质量的发展提供了科学指引。2024年《政府工作报告》将发展新质生产力作为全年工作任务之首，提出要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”，加快塑造经济发展新动能新优势。未来随着新质生产力的加快发展，优势城市的经济稳步的增长潜力也有望被进一步激活，从而加速推动人口流入、增强居民购买力。

  图：2023年各城市GDP及增长率数据来源：各城市统计局，中指数据CREIS（点这里就可以看）